스페인 총체적 난국…美 고급주택 회복
신흥시장에선 브라질 상가 투자 1순위
기사입력 2012.01.15 19:02:36 | 최종수정 2012.01.17 17:58:04
◆ 격변기 세계 부동산 시장을 가다 ① 글로벌 부동산시장 기상도 ◆
2008년 미국 서브프라임 모기지발(發) 금융위기 상흔이 채 아물기도 전에 지난해 유럽 재정위기 쇼크까지 겹치면서 글로벌 부동산 시장이 장기 침체기에 빠져 있다. 하지만 미국 등 실물경제 회복 조짐에다 세계적인 저금리 기조 등 통화팽창 정책에 힘입어 시간이 흐를수록 부동산 시장도 회복될 것이라는 기대감이 높다.
크레디트스위스는 최근 내놓은 `2012년 부동산 시장 전망` 보고서에서 "세계적으로 낮은 대출금리로 인해 상업용 부동산 투자 수요는 지속될 것"이라며 "다만 글로벌 경기 불확실성으로 인해 유럽 아시아 미주 등 권역별로 온도차가 심할 것"이라고 전망했다.
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◆ 유럽 불황 탈출할까
쿠시먼&웨이크필드 `2012~2013 글로벌 오피스 전망`에 따르면 유럽 오피스 임차인 증가율은 지난해 3%에서 올해는 1%에도 못미칠 전망이다. 경기 침체에 따른 수요 위축이 극심하다는 얘기다.
특히 유럽 위기의 정점을 찍었던 스페인의 몰락은 부동산 시장에서도 고스란히 드러난다. 스페인 부동산 경기는 최근 20년 새 최악이라는 지적이 나올 정도로 바닥을 헤매고 있다. 미분양 주택 물량만 무려 80만여 가구다. 물량 부담이 시장을 옥죄면서 큰 폭의 조정이 불가피할 전망이다.
스페인과 달리 독일은 건재하다. 주요 도시들의 지난해 주택 임차료는 2008년 대비 11% 올랐다. 뮌헨, 함부르크, 프랑크푸르트 등을 중심으로 대형 쇼핑몰도 크게 증가해 2000년 170여 개에서 작년 400여 개에 달했다.
프랑스는 그간 주택공급이 뜸한 탓에 향후 가격 상승 여력이 크다는 분석이다. 금융위기로 붕괴 직전까지 갔던 영국 주택시장은 공급이 적어 현 수준을 유지할 것으로 예상된다.
마틴 버나드 크레디트스위스 애널리스트는 "유럽 재정위기에도 불구하고 유럽 부동산 시장에 대한 투자는 중립적"이라며 "지역별로 수익성에 차이가 있지만 프랑스, 독일 중심가에 위치한 상가 투자 가치가 높다"고 설명했다.
◆ 미국 지역ㆍ상품별 양극화
최근 미국 뉴욕 고급주택가에서 한 중국인이 호가 4400만달러짜리 주택을 4800만달러에 구입하는 진풍경이 벌어졌다. 호가에 계약을 하려 하자 다른 사람이 웃돈을 제시했기 때문이다. 윌리엄 골드스타인 코코란선샤인 애널리스트는 "미국 고급주택 시장은 2009년을 제외하고는 지난 20년간 계속 상승세를 보여 왔다"면서 "최근 이 같은 경향이 더욱 두드러지고 있다"고 전했다.
이처럼 고급주택에는 돈이 몰리고 있다. 웃돈은 기본이다. 반면 중산층 거주용 주택은 회복 기미를 보이지 않는다.
오피스 시장 역시 전반적인 보합세 속에서도 최고급 오피스 시장만 `나홀로 호황`이다. 뉴욕, 샌프란시스코, 시애틀을 중심으로 고급 오피스에 대한 수요는 탄탄하다.
도미니크 그라시아 크레디트스위스 애널리스트는 "수익성은 다소 떨어질 수 있지만 오피스나 주택시장에 대한 투자는 긍정적이다. 샌프란시스코나 텍사스 지역의 임대시장이 유망하다"고 설명했다.
◆ 중국 거품 얼마나 빠질까
폭주기관차처럼 고속 성장을 구가하던 중국 부동산 시장에 `그늘`이 드리우고 있다. 베이징, 상하이, 광저우시의 프라임 오피스는 공실률이 5~10%대로 2009년 중반부터 감소세를 나타내는 반면 포스트 상하이를 노리는 중국 선전시는 2010년 중반부터 오르기 시작하더니 지금은 공실률이 15%에 달한다.
주택시장에서는 공급 과잉의 부작용이 포착된다. 상하이 도심에서 서측 외곽에 위치한 신개발지구 `화차오`에는 30층이 넘는 고층 아파트들이 즐비하다. 총 2만여 가구가 들어섰지만 입주율이 20~30% 선에 불과하다. 크레디트스위스 보고서에 따르면 아시아 수익형 부동산 시장은 낮은 금리로 여전히 안정적인 수익성이 담보되지만 경제성장 둔화와 오를대로 오른 가격이 발목을 잡을 것으로 예상된다.
◆ 위기에 강한 신흥국
신흥국도 지역에 따라 명암이 엇갈린다. 두바이와 인도는 과잉 공급으로 당분간 침체에서 벗어나기 힘들 전망이다. 반면 남아메리카 지역은 신흥시장 중 가장 유망한 투자처다. 상업용 부동산의 공실률이 낮은 브라질이 단연 1순위다.
말레이시아는 강력한 국내 수요가 뒷받침되면서 중저가 주택시장이 탄탄하다. 따라서 외국투자자들이 선호하는 하이엔드 콘도(고급 아파트) 시장의 부침에도 불구하고 전체 주택시장은 각종 글로벌 위기에도 아랑곳하지 않고 안정적이다.
◆ 한국은 DTI 규제완화등 관건
한국은 거듭된 집값 하락에 따른 매수세 실종, 유럽 경제위기 등 대내외적 악재가 상존하고 있지만 규제 완화 추세에 대선ㆍ총선 등이 겹치며 상승 요인도 만만치 않다.
우선 `실탄`을 의미하는 시중 통화량이 늘어날 전망이다.
금융업계에 따르면 1987년 이후 대선ㆍ총선이 있던 해 시중 통화량을 의미하는 광의통화(M2) 증가율은 전년 동기 대비 16.6%로 선거가 없었던 해에 비해 1.8%포인트 높았다. 문제는 강남 3구 DTI(총부채상환비율) 등 주택담보대출 규제가 완화될지 여부다.
건설산업연구원 허윤경 연구위원은 "대규모 개발 공약은 남발되지 않겠지만 아파트 리모델링 정책과 같은 현실적인 안건들이 전면에 나설 가능성이 높다"고 말했다.
[기획취재팀 = 중국ㆍ베트남 = 이명진 기자 / UAEㆍ말레이시아 = 임성현 기자 / 미국 = 정동욱 기자 / 스페인ㆍ독일 = 백상경 기자]
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