국내 큰손들, 해외부동산대출펀드에 수천억 베팅

국내 큰손들, 해외부동산대출펀드에 수천억 베팅
미국·유럽 상업용 부동산대출 7~8% 고금리…교원공제회등 연기금·보험사 투자 확대

머니투데이 임상연 기자 |입력 : 2013.05.27 06:45

이기사주소:http://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2013052417410693674&type=1

저금리 기조로 대체투자 발굴에 적극적인 국내 기관투자가들 사이에서 미국과 유럽의 상업용 부동산대출펀드가 새로운 투자대안으로 각광받고 있다.

상업용 부동산대출펀드는 쇼핑센터, 오피스빌딩 등 부동산 매입에 필요한 자금을 빌려주거나 기존 대출을 리파이낸싱(Refinancing)해주고 이자수익을 올리는 상품이다. 부동산 담보대출로 상대적으로 안전한데다 7~8% 내외의 높은 이자수익을 기대할 수 있어 저금리에 목마른 국내 기관들이 앞 다퉈 투자에 나서고 있다.

◇연기금·보험사 앞 다퉈 투자=국내 기관 중 미국과 유럽의 상업용 부동산대출펀드 투자에 가장 적극적인 곳은 교직원공제회로 올 들어서만 2100억원이 넘는 자금을 투자하기로 결정했다.

교직원공제회는 지난 4월 한국투신운용을 통해 유럽에 투자하는 상업용 부동산대출펀드인 '라살 리얼 뎁 스트레티지II'(LaSalle Real Debt StrategyII)에 약 1000억원을 출자 약정했다. 또 최근에는 영국 호텔 61곳의 대출채권에 투자하는 현대자산운용의 사모 부동산펀드에도 1150억원을 투자하기로 했다.

국민연금과 한국투자공사(KIC), 우정사업본부, 삼성생명 등도 국내외 운용사들을 통해 미국과 유럽의 상업용 부동산대출펀드에 투자했거나 추진 중이다. 미국 상업용 부동산대출펀드의 경우 선순위보다 상대적으로 이자수익이 높은 중순위 대출 투자가 인기를 끌고 있다.

업계 관계자는 "금융위기 이후 유럽의 상업용 부동산시장은 40% 급락했다가 최근 10% 가량 반등하는 등 회복 조짐을 보이고 있다"며 "대출등급에 따라 다르지만 7~8% 내외의 수익을 기대할 수 있어 기관들의 관심이 높다"고 말했다.

◇글로벌 운용사 "韓 큰손 모셔라"=미국과 유럽의 상업용 부동산대출펀드에 대한 국내 기관들의 관심이 높아지자 글로벌 부동산 운용사들은 잇따라 국내 영업을 강화하고 있다.

실례로 미국 부동산 전문 운용사인 스타우드(Starwood)는 최근 국내 기관들을 대상으로 유럽 상업용 부동산대출펀드인 '스타 핀 유로피안 뎁 펀드(Star Fin European Debt fund, 역외펀드)' 판매를 준비 중이다.

이를 위해 스타우드는 KTB투자증권과 손잡고 역외펀드 등록 등의 실무 작업을 벌이고 있다. 만기가 7년인 이 역외펀드는 전 세계적으로 총 8500억원 규모로 설정될 예정이며 국내에서는 약 1000억~1500억원 가량을 모집할 예정으로 알려졌다.

캐피탈 콜(Capital call, 투자처가 정해질 때 자금을 출자) 방식으로 운용되는 이 역외펀드의 주요 투자국가는 영국과 독일로 상대적으로 안정성이 높은 선순위와 중순위 대출에 주로 투자한다. 이밖에도 독일의 리프, 미국의 라살과 프라메리카 등도 국내 기관 자금유치에 적극 나서고 있다.

◇실물 수익률 떨어지자 대안 부각=그 동안 미국과 유럽의 실물 부동산에 주로 투자했던 국내 기관들이 상업용 부동산대출펀드로 눈을 돌리는 것은 실물 부동산의 가격상승으로 기대수익률이 점점 낮아지고 있어서다. 반면 상업용 부동산대출은 은행의 대출여력 축소 등으로 고금리를 받을 수 있어 새로운 투자대안으로 떠오른 것이다.

외국계 운용사 한 관계자는 "미국과 유럽의 부동산대출시장은 대규모 만기가 도래하고 있지만 바젤3 등으로 은행의 대출여력이 줄면서 수급불균형이 발생하고 있다"며 "공급자 위주의 대출환경으로 금리가 올라가자 글로벌 '큰손'들의 투자가 늘고 있다"고 말했다.

하지만 일각에서는 우려의 목소리도 나온다. 미국과 유럽의 부동산시장이 회복세를 보이고 있지만 아직 추세전환을 확신하기 힘들다는 이유에서다. 업계 관계자는 "글로벌 경기가 다시 악화되거나 부동산시장이 꺾이면 아무리 선순위 대출이라도 연체가 발생할 수 있고 자칫 손해를 볼 수도 있다"며 "최근 미국의 양적완화 축소와 중국의 경기불안 심화가 우려되는 상황인만큼 투자에 신중할 필요가 있다"고 지적했다.